КАТЕГОРИЯ:


Астрономия- (809) Биология- (7483) Биотехнологии- (1457) Военное дело- (14632) Высокие технологии- (1363) География- (913) Геология- (1438) Государство- (451) Демография- (1065) Дом- (47672) Журналистика и СМИ- (912) Изобретательство- (14524) Иностранные языки- (4268) Информатика- (17799) Искусство- (1338) История- (13644) Компьютеры- (11121) Косметика- (55) Кулинария- (373) Культура- (8427) Лингвистика- (374) Литература- (1642) Маркетинг- (23702) Математика- (16968) Машиностроение- (1700) Медицина- (12668) Менеджмент- (24684) Механика- (15423) Науковедение- (506) Образование- (11852) Охрана труда- (3308) Педагогика- (5571) Полиграфия- (1312) Политика- (7869) Право- (5454) Приборостроение- (1369) Программирование- (2801) Производство- (97182) Промышленность- (8706) Психология- (18388) Религия- (3217) Связь- (10668) Сельское хозяйство- (299) Социология- (6455) Спорт- (42831) Строительство- (4793) Торговля- (5050) Транспорт- (2929) Туризм- (1568) Физика- (3942) Философия- (17015) Финансы- (26596) Химия- (22929) Экология- (12095) Экономика- (9961) Электроника- (8441) Электротехника- (4623) Энергетика- (12629) Юриспруденция- (1492) Ядерная техника- (1748) Arhitektura- (3434) Astronomiya- (809) Biologiya- (7483) Biotehnologii- (1457) Военни бизнесмен (14632) Висока technologies- (1363) Geografiya- (913) Geologiya- (1438) на държавата (451) Demografiya- ( 1065) Къща- (47672) журналистика и смирен (912) Izobretatelstvo- (14524) външен >(4268) Informatika- (17799) Iskusstvo- (1338) историята е (13644) Компютри- (11,121) Kosmetika- (55) Kulinariya- (373) културата е (8427) Lingvistika- (374) Literatura- (1642) маркетинг-(23702) математиците на (16968) Механична инженерно (1700) медицина-(12668) Management- (24684) Mehanika- (15423) Naukovedenie- (506) образователна (11852) truda- сигурност (3308) Pedagogika- (5571) Poligrafiya- (1312) Politika- (7869) Лево- (5454) Priborostroenie- (1369) Programmirovanie- (2801) производствено (97 182 ) индустрия- (8706) Psihologiya- (18388) Religiya- (3217) Svyaz (10668) Agriculture- (299) Sotsiologiya- (6455) на (42831) спортист строително (4793) Torgovlya- (5050) транспорт ( 2929) Turizm- (1568) физик (3942) Filosofiya- (17015) Finansy- (26596) химия (22929) Ekologiya- (12095) Ekonomika- (9961) Electronics- (8441) Elektrotehnika- (4623) Мощност инженерно ( 12629) Yurisprudentsiya- (1492) ядрена technics- (1748)

Подходът на доходи за оценка на недвижими имоти

Основните подходи към оценката на недвижими имоти

Подходът на дохода определя пазарната стойност на недвижими имоти, като сумата на доходите, която се оценява обект може да доведе в бъдеще, коригирана за риска от неизпълнение. Подходът на доходите е насочена към получаване на имотите данни от гледна точка на инвеститора. При подхода на доходите, базата за изчисление е доходът, който е трябвало да бъде в бъдеще може да донесе на имот, когато тя се използва за търговски цели.

В основата на този подход е да се определи настоящата стойност на бъдещите доходи, които могат да получат на собственика на имота, в търговска употреба, прогнозната имота.

Подходът на доходите е за преизчисляване на бъдещите потоци на доходи до тяхната настояща стойност. Подходът на доходите се базира на основните принципи на оценка на недвижими имоти и фактори на разходите.

1. Принципът на очакванията - стойността на имота на собственика, се определя от настоящата стойност на доходите, които инвеститорът очаква да получи в бъдеще. Използването на този принцип изисква предвиждане на очакваните бъдещи доходи и изчисляването на процентите на възвръщаемост и пазарна капитализация, която отразява очакваните промени с течение на времето.

2. Принципът на увеличаване и намаляваща възвръщаемост отчитане на въздействието на промените в структурата на приходите и разходите на обекта поради своята производителност, ситуацията в териториалното пазара на недвижими имоти.

3. Принципите на предлагането, търсенето и конкуренцията, се вземат предвид при изчисляването на оценител на всички видове доходи от имущество, доходи и капитализация проценти.

4. Принципът на заместване предоставя обективна определяне на наемите и разходите за поддръжка, рентабилността и проценти капитализация за оценява имота, защото условността на изчисления и допускания, използвани и надеждността на данните са сверени информация за подобни обекти.

5. Принципът на балансираност установява баланс между печелившите активи на недвижими имоти въз основа на техния вид, местоположение, ефективност на използване.

Подходът на доходи за оценка на недвижими имоти включва 2 основни метода:

-Метод на дисконтираните парични потоци,

-Метод доход капитализация.

1. Методът на директна капитализация се използва, ако предвиденото постоянно или бавно се променя доход. В основата на този метод е определянето на коефициента на капитализация (коефициент на капитализация), като се вземат предвид както и нетната печалба от експлоатацията на прогнозната имущество и възстановяване на капитала, изразходвани за закупуване.

Капитализация на доход - е процес на определяне на бъдещите отношения на доходите и текущата стойност на обекта. По-долу е основната формула за подхода на доходите:



BH = C / R или V = I / R, където:

C (V) - стойността на имота;

BH (I) - очаквана възвръщаемост от оценен имот.

Под доход обикновено означава нетен оперативен доход, който е в състояние да донесе на имота за периода;

K (R) - нормата на възвръщаемост или печалба - е коефициентът или процентът на капитализация.

съотношение Капитализация - нормата на възвръщаемост, която отразява връзката между доходите и разходите за оценка на обекта.

Коефициентът на капитализация - съотношението на пазарната стойност на имота към предлагането на нетния им доход.

Има и други методи за изчисляване на коефициента на капитализация:

а) методът за директно сравнение е да се сравни оценява обекта с обектно-аналог. Ние сравняваме основните характеристики на обектите са избрани аналози обекти на тази основа. Коефициентът на капитализация се оценява обект се приема равен на размера на всеки обект се изчислява въз основа на аналог на средната аритметична в случай на набор от обекти-аналози;

б) инвестицията метод свързани (собствен капитал и дълг) се прилага към покупката на имота с двете дълг и собствен капитал:

Залози капитализация на пари на заем (ипотека постоянна) определя от съотношението на годишния обслужване на дълга към сумата на главницата на ипотечния кредит;

Залози капитализация на собствения капитал (процент капитал капитализация).

Тотален коефициент на капитализация се определя чрез претегляне неговите съставни части, пропорционално на размера на дълга и собствения капитал в общия размер на инвестирания капитал.

Компонентът на капитала на кредита се определя като продукт на постоянна и съотношение ипотека от стойността на привлечения капитал в общия размер на инвестирания капитал;

в) методът на свързаните с инвестиции (земя и сгради) се използва, когато е възможно да се изчисли точно процентът на капитализация за всеки компонент на комплекса на имота: сградите и земята. Методът се състои в определяне на претеглената ставка капитализация за публикуването на земята, стои на него. С тегло процент на капитализация е в зависимост от съотношението на тези компоненти в общата стойност на комплекса на собственост;

г) метод е модифициран метод на свързани Ellwood инвестиции (дългови и капиталови), като се вземат предвид продължителността на периода на инвестиране и промяната на времето на стойността на имота:

Ro = Ye-М · С, където

Ro - общо съотношение капитализация,

Ye - нормата на възвръщаемост на собствения капитал;

M - делът на привлечения капитал;

C - Ellwood ипотека процент;

г) натрупаната метод взема под внимание степента на капитализация на измененията относно рисковете, свързани с инвестиции инвестиции, лошите инвестиции за управление, неликвидни активи и др. В допълнение към получаването на печалба под формата на лихва върху капиталовата инвестиция може да вземе предвид и времето за възстановяване (възстановяване) на инвестирания капитал, който е. д. за това трябва да се добави в размер на степен на възстановяване на капитала. Тя се изчислява като съотношение на единици на няколко години.

Методът се състои в следното: скоростта се разбива на парчета, и ако знаете стойностите на всички нейни компоненти, тя може да бъде получена чрез сумиране процентът на капитализация.

Методът на директна капитализация се основава на факта, че доходите от собственост и постъпленията от продажбата му, се капитализират по настоящата стойност, която е равна на стойността на имота.

Общата формула за определяне на стойността на имота по метода на пряката капитализация е, както следва:

Kdoh = BH / Ckap където

Kdoh - прогнозната стойност на съоръжението;

CHD- нетен доход;

Scapa - процентът на капитализация.

2. Методът на дисконтираните парични потоци е свързано със създаването на продължителността на доходи от недвижимо имущество, стойността на прогнозиране на паричните потоци; определяне на дисконтовия процент. Той се използва, когато динамиката на приходите или значителни промени, тези промени са нередовни.

Дисконтовият процент - процентът на комплекс да се използва при изчисляване на настоящата стойност на бъдещите плащания. За да се определи най-различни методи: конструиране, сравняване на алтернативни инвестиции разпределение, наблюдение.

Метод на строителство се основава на предпоставката, че нормата на дисконтиране е функция на риска, и може да се дефинира като сумата на всички рискове, свързани с придобиването, експлоатацията на недвижими имоти и други операции.

Б. В основата на алтернативния метод за сравнение на инвестициите се основава на тезата, че едни и същи-рискови проекти трябва да бъдат подобни на дисконтовия процент.

V. метод за разпределение се приема, че нормата на дисконтиране се изчислява въз основа на данните за транзакции.

G. Използвайки метода на наблюдението, че е възможно да се предскаже вероятните промени в доходността на имота въз основа на наблюдение на пазара на недвижими имоти, резултатите от които са официално публикувани. Този анализ позволява да се определят тенденциите в доходността на алтернативните инвестиции.

3. Метод техника включва капитализация доход баланс, който се отнася до само един от компонентите, вградени в обекта на фондове за недвижими имоти, докато разходите за други компоненти са известни.

Цената на имота се счита в този ред.

1. Изчислете част от дохода за периода, необходим за привличане на инвестиции в компонента с известна стойност, чрез прилагане на коефициент на капитализация на стойността на разходите.

2. Определя размера на дохода, който се пада на втория компонент (неизвестен), чрез приспадане на приходите се дължи на първия компонент от общия доход.

3. Определяне на стойността на втория компонент, като се раздели дължи на доходите си за съответната ставка капитализация.

4. Определяне на стойността на имота, чрез добавяне на стойността на добре познат компонент и изчислява стойността на неизвестен компонент.

Въз основа на общо разбиране на приходния подход за всеки отделен имот може да се използва от определена група от принципи и методи за оценка в зависимост от целите на тази оценка.

Например, приходния подход към оценката на земята включва използването на принципи и методи за оценка на земя въз основа на очакваните приходи. Това са принципите на очакванията, търсене, предлагане, заместването и методите на пряката капитализация, приходи отстъпка, техника баланс доход.

<== Предишна лекция | На следващата лекция ==>
| Подходът на доходи за оценка на недвижими имоти

; Дата: 01.07.2014; ; Прегледи: 915; Нарушаването на авторските права? ;


Ние ценим Вашето мнение! Беше ли полезна публикуван материал? Да | не



ТЪРСЕНЕ:


Вижте също:



ailback.ru - Edu Doc (2013 - 2017) на година. Тя не е автор на материали, и дава на студентите с безплатно образование и използва! Най-новото допълнение , Al IP: 11.45.9.26
Page генерирана за: 0.048 сек.